Закончился 1-ый квартал этого года. Согласно докризисным законам жанра, завершился он на оптимистичной нотке вешнего оживления на рынке жилища — согласно данным АН SV Realty, в марте на вторичном рынке столицы была реализована 731 квартира, а в феврале — 658. А 2-ой вешний месяц обещает быть еще радостнее — по последней мере, 1-ая декада апреля, по воззрению последовательности специалистов, вселяет такие надежды.
Иначе, в случае если ассоциировать с плодами прошедшего года, то, наоборот, сделок за квартал стало меньше. Так, согласно данным SV Realty, с 1 января по 1 апреля 2011 года на вторичном рынке Киева было совершено 1794 сделки купли/реализации квартир, а по результатам 1 квартала 2010 года было реализовано 2120 квартир.
Вобщем, оценки и прогнозы у нас — дело, стремительнее, пессимизма экспертов и прирождённого оптимизма, поскольку официальной статистики на рынке недвижимости как не было, так и нет. “Никто все равно не знает, как оно по сути в масштабах всего рынка, — гласит риелтор Сергей Палащенко. — О состоянии продаж возможно делать выводы в БТИ, когда встречаешь в том месте сотрудников. Прямо, конечно, никто ничего не скажет, но по выражениям лиц практически все понять возможно.
Вообщем, коллеги настроены более оптимистично, чем ранее. О начале года гласили, что это было кошмарно.
А сейчас, мол, ничего, возможно трудиться”.
Как ни разнятся оценки текущего положения на рынке относительно главных причин, трудящихся на его “разогрев” или “охлаждение”, у специалистов наблюдается фактически полное согласие. В то время как молвят о помехах росту, среди “хитов” именуют “подарки” для среднего и малого бизнеса, заложенные в Налоговом кодексе, и выкачивания средств закручивания и всю практику гаек из предпринимателей. “Представители среднего и малого бизнеса были главными клиентами на более массовых секторах рынка жилища, — гласит директор риелторской компании “Золотые ворота” Алексей Холмецкий. — Часто конкретно эти люди давали начальный толчок цепочкам сделок — после чего шла реакция, кто-то съезжался, кто-то разъезжался.
Но сейчас они переживают весьма томные времена, им не до недвижимости. В случае если все будет продолжаться в том же духе, мы можем не так долго осталось ждать взять понижение активности на рынке”. Собственную плохую роль, считает Президент Альянса специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, играется и неизменное повышение тарифов на коммуналку и “электроэнергию”.
Недвижимость становится все дороже содержать, потому и приобретать ее без последней необходимости желающих все в меньшей и меньшей степени. “Я пологаю, что ценового дна мы еще не достигнули, — гласит спец. — В случае если ничего не поменять, рынок будет “спускаться”, до тех пор пока все не развалится. Рвение собрать с людей средств хоть какой ценой ни к чему хорошему не приведет”.
Неприятным подарком для многих продавцов квартир стала норма Налогового кодекса, по которой, в случае если правоустанавливающим документам на квартиру наименее 3 лет, ее продажа облагается налогом в 5% от цены (дополнительно к госпошлине в 1%). “Мы с сотрудниками как-то прикидывали, — гласит Сергей Палащенко, — из 10 сделок 6 — как раз из категории “свежего” наследства”.
Наряду с этим, если вы унаследовали и реализуете часть квартиры, то, как растолковывают сейчас нотариусы, 5% необходимо платить не со собственной толики, а со всей цены квартиры. По словам специалистов, эту норму имело суть вводить до кризиса, чтобы как-то сократить спекулятивные сделки. Сейчас же спекулятивных сделок нет, поскольку стоимости стоят на месте, и эта норма работу рынка.
Активизации содействует старая заболевание отечественной экономики — отсутствие хороших дорог для инвестирования валютных скоплений. “Это связано с недоверием к банковской совокупности, — утверждает генеральный директор АН “Альянс-Брок” Андрей Сокур. — На протяжении банковского кризиса довольно много было снято со квитанций, часть возвратили, часть осталась на руках.
И ни на рынок ценных бумаг мещанин не понесет собственные средства, ни в золото не будет вкладывать, ни в драгоценные камешки. Самым размеренным сектором для сохранения и вложения средств в долгой возможности имеется недвижимость”.
Алексей Холмецкий уделяет внимание на то, что в скором времени ставки банковских депозитов в валюте снизились до 7%, в противном случае и меньше. “В случае если гласить о долгих вложениях, — вычисляет риелтор, — то недвижимость в конечном счете принесет больше”. Однако таких излишних средств, которые хотелось бы инвестировать с далеким прицелом, у народа сейчас не так и довольно много.
Где наблюдается рост активности, так это на первичном рынке.
В недостроенных зданиях за три первых месяца продалось 484 квартиры (264 в марте, в феврале — 126), а в прошедшем году за такой же период — 384 квартиры. По воззрению ведущего спеца SV Development Сергея Костецкого, это связано с тем, что люди отходят от “кризисного” шока и начинают ворачиваться на рынок.
Принципиально, что сейчас застройщики цены в особенности не “ломят”, так как часто не зависят от конечного его средств и покупателя, строят за средства инвестора или банковские кредиты. Ну а клиентов завлекают по ходу работ.
По наблюдениям специалистов, рыночная стратегия клиентов сейчас припоминает охотничьи повадки хищников засадного типа.
“Многие, кому не весьма “жмет”, ожидают каких-либо прибыльных вариантов, — ведает Миша Полынцев. — Временами на рынке появляются квартиры по цене ниже рыночной, не смотря на то, что их и мало”. Поэтому тогда клиент и “выскакивает из засады”. какое количество таких “охотников” спрятались с средствами под подушкой, не сумеет сообщить никто.
С одной стороны, эта стратегия содействует понижению стоимостей.
“Покупается самое дешёвое, другое ожидает того момента, пока на него упадёт цена. Исходя из этого цены медлительно, но с уверенностью ползут вниз, — говорит Алексей Холмецкий. — К примеру, была цена в $55 тыс., смотришь — а уже желают $54 тыс.”.
Самые недорогие сделки в марте, которые отмечали отечественные собеседники, — $35—$38 тыс. за 1-комнатные гостинки, хрущевки — под 40 тыс. “В Соцгороде, районе Ленинградской площади, возможно было купить “двушку” за 54 тыс. — даже $53 тыс. возможно выторговать”, — говорит Алексей Холмецкий.
Иначе, согласно точки зрения Андрея Сокура, эти выжидающие в засаде клиенты могут сыграть и на увеличение стоимостей. Конечно, в случае если в политике все будет стабильно, с экономикой тоже все более-менее в порядке, клиентам надоест ожидать понижения стоимостей, активность будет расти, а за ней и цены понемногу потянутся. “И в случае если будет отслеживаться маленькое, но стабильное увеличение стоимостей, — говорит Андрей Сокур, — то многие из ожидающих клиентов, заметив эту картину, захотят прыгнуть в последний вагон уходящего поезда.
Чем спровоцируют ажиотаж, что, со своей стороны, приведёт к прыжку стоимостей”. Эксперт думает, что при таком сценарии возможно ожидать скачка стоимостей и на 40—60%.
Но, самые вероятным представляется разделяемый большинством экспертов прогноз, что в течение ближайших месяцев цены будут оставаться стабильными.
Это относится как вторичного, так и первичного рынков.
“Мы видим определенное оживление на вторичном рынке — заявок стало больше процентов на 15. Сделки проходят активнее, потому, что долгосрочное кредитование становится чуть дешевее. Иначе, не смотря на то, что мы говорим о том, что ипотечный рынок начал работату, массового кредитования нет”.
Михаил Полынцев, аналитик АН “Новый адрес”
“Рынок стабилизировался, количество сделок где-то мало выросло, где-то снизилось — в целом, осталось приблизительно на том же месте”. Сергей Костецкий, ведущий эксперт компании SV Development
“Если сравнивать с февралем и прошлыми двумя годами, март был добрый. А первая семь дней апреля — легко суперовая”. Андрей Сокур, председатель совета директоров АН “Альянс Брок”
“Мы зря ожидали увеличения активности.
А раз активность низка, то и стоимости уменьшаются”. Александр Рубанов, Президент Альянса экспертов по недвижимости Украины
На Трехсвятительской, где регистрируют собственные права собственности обладатели квадратных метров, мы познакомились с уже киевлянкой Светланой Р. Она принесла на регистрацию соглашение купли 1-комнатной квартиры. “Сначала целилась на скромную однокомнатную квартиру за $53—54 тыс.
Но риелторы любой раз предлагали за такие деньги уж больно захудалые варианты. Комнатка 12—14 кв.м, кухня — 5 кв.м.
Ну для чего мне такое? — вспоминает Светлана. — Тогда я решила не брать ерунду, а подкопить еще денег. Благо, рынок стоит (что полгода, что сейчас цены однообразны), возможно было не спешить с приобретением. Плюс к тому я главбух.
Исходя из этого имела возможность себе позволить откладывать ежемесячно по тысяче долларов. В итоге, за шесть месяцев накопила $6 тыс. и забрала еще на собственной компании беспроцентную ссуду в $10 семь дней. Оказалось 70 “штук”. За эти деньги я имела возможность уже рассчитывать на добрую однокомнатную квартиру в новых зданиях.
Пересмотрела пару вариантов. Обращала внимание лишь на те, что сданы в эксплуатацию, а на руках у хозяев были документы.
В итоге понравилась мне “единичка” на Академгородке в 2-летнем доме от известной стройкомпании. Но хозяева за нее желали $67 тыс., плюс нужно было еще отстегнуть риелторам 5% от этой суммы, плюс нотариусу заплатить.
Я тогда четко решила: одалживать больше не буду, и сообщила: “Я готова приобрести эту квартиру хоть сейчас. Но на все про все у меня имеется лишь $70 тыс.”.
Хозяева, заметив настоящего клиента, скинули мне ровно столько, что я со всеми допплатежами уложилась в эту сумму”.
Владимир Г. также пару дней назад зарегистрировал собственную приобретение 3-комнатной квартиры на Троещине. “Сейчас у меня 90 квадратных метров счастья, которые обошлись мне всего в $90 тыс., — радуется Владимир. — Причем дом открыт, а квартира будет в состоянии “заезжай и живи”. Строители поклеили везде обои, положили линолеум, имеется сантехника”.
На вопрос “как удалось отхватить такую квартиру за такие деньги?” Владимир ответил: “Легко нужно искать подрядчиков. Им строительная компания довольно часто дает в обмен за работу 4—5 квартир, и они реализовывают их в любой момент ниже среднерыночных стоимостей. К примеру, такую же квартиру, как у меня, риелторы на соседнем этаже реализовывают за $110 тыс. Кстати, объявление от подрядчиков я обнаружил простом сайте по недвижимости.
Легко нужно постоянно следить за ситуацией . С самого утра брать газеты с объявлениями, сидеть на сайтах.
В силу того, что такие предложения уходят практически за пару часов”.