Украинские власти за годы независимости интенсивно занимались расселением жителей коммуналок. Несмотря на это, таких квартир в одном лишь Киеве насчитывается пару сотен.
А, к примеру, в Одессе их в разы больше. Потому вопросы по поводу правил коммунального общежития повсевременно приходят в редакцию газеты Сейчас. Отечественные читатели интересуются, как приобрести часть соседа по коммуналке, возможно ли сдавать помещение в аренду или прописать нового жильца?
На эти и другие вопросы нам помогли ответить партнер адвокатского бюро АБГ Екатерина Гутгарц, юрист юркомпании Правовая помощь Андрей Бузинный и юрист юркомпании Партнёры и Алексей Пуха Дарья Ганич.
В отечественном законодательстве нет даже правильного определения понятия коммунальная квартира.
И только в проекте нового Жилищного кодекса (он еще не утвержден) возможно отыскать для нее определение. Коммуналкой в том месте именуется квартира, которая складывается из 2-х и более изолированных помещений, которые находятся в собственности либо в пользовании 2-х и более лиц.
Регулируется же коммунальная судьба частично ветхим Жилищным кодексом, Гражданским кодексом, Кодексом про административные нарушения всеми теми законодательными документами, в которых прописаны также права и обязанности собственников простых квартир. И если вы не планируете продавать, сдавать, дарить либо обменивать собственную помещение в коммуналке, вы можете пользоваться ею, как вам хочется.
Но, чтобы без конфликтов и проблем пользоваться неспециализированными площадями (коридор, кухня, ванна, туалет), с соседями необходимо договариваться раздельно. Это несложнее всего сделать в письменном виде.
То есть заключить контракт совместного пользования имуществом. В том месте необходимо четко прописать все нормы поведения: очерёдность и время уборки, ремонт и т. п. В случае если будут нарушаться пункты этого соглашения, этот документ будет одним из ваших главных доказательств. Действительно, в случае если на руках у вас будут вещдоки.
Мы живем с сыном в помещении в коммуналке, которая в собственности нам двоим в равных долях, говорит отечественная читательница Инна Владимировна. Мой сын желает прописать к нам в помещение собственную сожительницу. А я против новых жильцов, но опасаюсь, что сын в праве это сделать без моего согласия. Так ли это?
Оказывается, сын отечественной читательницы не может этого сделать. Дело в том, что вопрос прописки в коммунальные помещения сейчас регулируется Жилищным кодексом.
А согласно ему хозяин в праве зарегистрировать (т. е. прописать) в собственной квартире участников собственной семьи либо любых вторых людей лишь с согласия всех совладельцев. Исключение тут одно: когда вы регистрируете по собственному адресу место проживания собственных детей.
К слову, это подтверждается даже формой заявления о регистрации места проживания. В том месте имеется отдельная графа: Согласие хозяина/совладельца, в которой все совладельцы письменно должны подтвердить собственный согласие на вселение третьих лиц.
В случае если у вас и ваших соседей право собственности оформлено на каждую помещение раздельно, неприятностей при продаже не появится вообще. Реализовать, обменять либо сдать такую помещение возможно независимо от желания собственников остальных помещений.
Мало тяжелее будет распорядиться имуществом, которое находится в так называемой неспециализированной долевой собственности. Она определяется ст. 356 Гражданского кодекса, а право ее продажи прописано в его ст. 362.
Иначе говоря неприятности будут, в случае если объект собственности у вас не отдельная помещение, а вся квартира с определенными долями каждого из совладельцев. При таких условиях, к примеру, при продаже, нужно будет соблюдать неспециализированные нормы Гражданского кодекса по распоряжению имуществом в общей собственности.
Другими словами любой раз нужно будет спрашивать согласия у соседей. Но, завещать и помещение, и долю в общей собственности возможно без какого-либо участия остальных собственников (соседей).
Реализовать собственную помещение в коммуналке какому-то постороннему человеку вы сможете не сходу. Это будет вероятно лишь тогда, когда остальные собственники откажутся ее брать сами.
Либо же не откажутся, а просто промолчат и не выкупят в течение месяца после вашего объявления о продаже.
Дело в том, что у ваших соседей по коммуналке имеется т. н. право преимущественной приобретения. Оно прописано в ст.114 Гражданского кодекса.
Другими словами, реализовывая помещение, вы должны написать письма всем соседям. Лучше всего послать их заказными письмами с уведомлением о вручении. Тогда у вас в будущем будут доказательства того, что процедура продажи была соблюдена.
В письмах поведайте о собственном намерении реализовать собственную долю в вашей коммуналке постороннему человеку. И вдобавок укажите других условия и цену, на которых вы реализовываете собственную помещение.
В случае если желание купить вашу долю выразили сходу пару соседей, вы имеете право сами решить, кого из них выбрать.
В случае если же вы этого не сделаете, ваши соседи будут иметь право в течение трех месяцев «настойчиво попросить» по суду вернуть им право первых клиентов. Если они не применяют его, оно пропадет у них через год после продажи.
К слову, наряду с этим они обязаны внести на депозит суда финансовую сумму, которую согласно соглашению обязан заплатить клиент.
Собственную помещение в коммуналке возможно сдавать. Такое право вам дает ст. 361 Гражданского кодекса.
Но одновременно с этим ч. 2 ст. 369 этого же документа защищает интересы ваших соседей. Она обязывает вас задать вопрос их согласие на допуск в коммуналку ваших постояльцев.
Другими словами, в собственную помещение вы можете поселить кого угодно. Но без согласия соседей (т. е. совладельцев) новые жильцы не смогут пользоваться коридором, кухней, туалетом и ванной. Более того, их хорошую волю, в случае если такая имеется, необходимо зафиксировать письменно в том самом контракте о праве совместного применения нежилыми запасными помещениями.
Обитателям коммуналок, как и тем, кто живет в простых квартирах, необходимо соблюдать Кодекс Украины об административных правонарушениях.
Так, согласно КУоАП, с 22:00 до 8:00 запрещены громкое пение, выкрики, применение звукоусиливающей аппаратуры, вторых источников бытового шума, проведение салютов и т.п. А шумные ремонтные работы не разрещаеться проводить с 21:00 до 8:00 в будни, и вдобавок круглосуточно в праздничные дни и выходные. Также на стороне соседки Гражданский кодекс.
В его ст. 319 указано, что обладатель квартиры не может применять собственный право собственности во вред правам, законным интересам и свободам вторых лиц, и вдобавок совершать действия, противоречащие закону либо моральным устоям общества.
Грубо говоря, в помещении коммуналки, например, нельзя организовать наркопритон.